06.05.2010

Prawdziwe oblicze inwestycji mieszkaniowych

Rok 2009 był czasem poważnego kryzysu na rynku nieruchomości. Obyło się jednak bez spektakularnej fali bankructw, a dziś wydaje się, że większość firm największe problemy ma już za sobą - nowy rok przyniósł ożywienie na rynku mieszkaniowym. W zeszłym roku oddano do użytku ponad 160 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, czyli o 3,7 proc. mniej niż w roku 2008.

W styczniu 2010 roku liczba mieszkań oddanych do użytku wyniosła 11,7 tys. (o 47,1 proc. mniej niż przed rokiem). Z powodu słabego popytu o 25 proc. spadła również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.

Wykres: zmiana liczby transakcji w nieruchomościach

źródło: Cushman & Wakefield

Na koniec lutego 2010 roku średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie w siedmiu głównych miastach Polski ukształtowała się na poziomie 7 785 zł/m2, a średnia cena mieszkań sprzedanych wyniosła 6 906 zł/m2, co oznacza spadek o ok. 1,0 proc. w stosunku do stycznia. Rozbieżność między cenami ofertowymi i transakcyjnymi utrzymuje się na poziomie ok. 4 proc. Home Broker przewiduje, że w najbliższych 12 miesiącach przeciętna cena mieszkań w największych miastach Polski wzrośnie o 5,21 proc. W ciągu ostatnich 12 m-cy głównymi motywami przeprowadzonej transakcji na rynku mieszkaniowym były potrzeba zamiany mieszkania na większe oraz chęć zainwestowania w nieruchomość. W roku 2009 najpopularniejszym typem zakupionej lub wybudowanej nieruchomości był dom budowany metodą gospodarczą, ale coraz częściej wybieramy nowe mieszkanie od dewelopera.

Wykres: zmiana liczby transakcji w nieruchomościach

źródło: Cushman & Wakefield

Rośnie zainteresowanie "Rodziną na swoim"

W pierwszych miesiącach 2010 roku obserwuje się wysyp nowych ofert kredytów hipotecznych. Pod koniec lutego i w pierwszych dniach marca nowe oferty przedstawiło niemal 20 banków! W styczniu z programu "Rodzina na swoim" skorzystało prawie 2300 osób, które pożyczyły łącznie 421 367 tys. zł. W kwietniu prognozuje się spadek limitów cen mieszkań objętych dopłatami, co może spowodować problem w uzyskaniu kredytu w "Rodzinie na swoim".

Najważniejszym czynnikiem mającym wpływ na sprzedaż mieszkania jest jego lokalizacja, tj. szybki dojazd do centrum, dostępność sklepów, szkół czy terenów rekreacyjnych. Największy problem jest ze sprzedażą mieszkań dużych i luksusowych, a największe zapotrzebowanie obserwuje się na mieszkania nieduże, dwu- i trzypokojowe.

Największą popularnością cieszą się niezmiennie mieszkania rozkładowe. W nowym budownictwie poszukiwane są mieszkania na wyższym piętrze. Najmniej pożądane parametry mieszkania to ślepa kuchnia, amfilada, parter oraz brak balkonu. W obecnej sytuacji rynkowej koszty zakupu mieszkania w centrum miasta oraz domu zlokalizowanego na obrzeżach są zbliżone.

Mieszkania pod wynajem mniej atrakcyjne

Na początku br. wystawionych zostało aż o 40 proc. więcej mieszkań niż w tym samym okresie roku ubiegłego. Średnia rentowność najmu mieszkań spadła w styczniu do 4,45 proc. z 4,63 proc. miesiąc wcześniej.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w styczniu 2010 roku
MiastoCena (w zł za m2)Stawka najmu (w zł za m2)Rentowność brutto (w proc.)Rentowność netto (w proc.)
Gdańsk578834,205,384,86
Gdynia542531,355,184,67
Kraków636431,354,233,79
Łódź487627,554,944,44
Poznań581229,454,494,04
Warszawa769444,655,164,64
Wrocław 612936,105,204,68
Średnia--4,944,45

Zakup mieszkania pod wynajem wciąż daje jednak lepszy zwrot od inwestycji w lokaty bankowe. Stawki czynszowe za najem spadają i ta tendencja utrzyma się przez kilka najbliższych miesięcy, ponieważ przed wakacjami na rynek trafią lokale wynajmowane obecnie przez studentów. W przypadku lokat inwestycja jest praktycznie bezobsługowa - zakładamy i likwidujemy lokatę, natomiast w przypadku wynajmu mieszkania często jesteśmy zmuszeni poświęcić dużo czasu na poszukiwanie najemców, musimy się liczyć z możliwością przestojów pomiędzy najemcami, gdy nie zarabiamy czy koniecznością koordynowania naprawy usterek.

Agencje nieruchomości cieszą się coraz mniejszą popularnością. W 2009 roku tylko ok. 15 proc. transakcji zostało sfinalizowanych z udziałem pośredników; w 2008 było ich dwa razy więcej.

Z danych Home Broker wynika, że walory spółek deweloperskich są najgorszą tegoroczną inwestycją na warszawskim parkiecie. Bardzo negatywnie na wartość WIG-Deweloperzy oddziałują firmy, które prowadzą działalność w całym naszym regionie, a nie tylko w Polsce i do tego są obecne w segmencie komercyjnym, natomiast Dom Development, czy JW Construction, skupiające się na krajowym rynku mieszkaniowym mają się znacznie lepiej. Ich notowania w tym roku praktycznie się nie zmieniły podczas gdy takie firmy, jak Immoeast, GTC straciły po kilkanaście procent.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2010 roku będzie uwarunkowana głównie stanem polskiej gospodarki, sytuacją na rynku pracy i wysokością dochodów ludności oraz realnymi możliwościami kredytowania.

Wbrew licznym prognozom, że czeka nas wyraźne ożywienie na rynku nieruchomości mieszkaniowych, uważamy iż w dłuższej perspektywie sytuacja na rynku nie będzie tak optymistyczna jak mogłoby się wydawać. Naszym zdaniem obecne ożywienie ma swoje podstawy w przejściowych czynnikach - drugi kwartał roku jest okresem najwyższej aktywności na rynku mieszkaniowym.

Oczywiście niemały wpływ ma złagodzenie polityki kredytowej w bankach, które obniżyły marże i prowizje; jednak biorąc pod uwagę stale rosnącą liczbę zagrożonych kredytów gospodarstw domowych, sytuacja na rynku kredytowym nie jest stabilna. W związku z powyższym nie należy prognozować trwałego ożywienia na rynku nieruchomości i nie jest wykluczone, iż najgorsze jest dopiero przed nami.

Katarzyna Jaworska

Logo Kancelarii Prawnej Skarbiec.Biz

Udostępnij artykuł

Komentarze na forum

0