Otwieramy dom seniora

Starość nie radość – mawia mądre porzekadło. I trudno z nim polemizować. Więcej: trzeba się przyzwyczajać do starości, bo seniorów w Polsce będzie przyrastać, o czym informują demografowie. Z wyliczeń Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że na koniec 2019 roku liczba osób w wieku 60 lat i starszych przekroczyła 9,7 mln. To oznacza wzrost w stosunku do poprzednich dwunastu miesięcy o 2,1 proc. Co czwarty Polak jest seniorem.

A populacja osób starszych w naszym kraju ma się stopniowo powiększać. W ciągu najbliższych dziewięciu lat będzie tu mieszkać około 11 mln obywateli po 60. roku życia. W 2050 roku ich liczba wzrośnie do 13,7 mln. Co to oznacza? Że odsetek seniorów wyniesie 40 proc. ogółu społeczeństwa.

Procesów demograficznych nie można zatrzymać ani odwrócić – to skomplikowana sprawa. Pozostaje zaakceptować realia i dostosować do rzeczywistości. Albo poszukać zalet w tych prognozach, skoro brakuje recept. Dla biznesu przytoczone statystyki nie są złą wiadomością. Coraz więcej przedsiębiorców dochodzi do przekonania, że warto zainwestować środki własne w tworzenie placówek, w których osoby starsze mogą aktywnie spędzić czas w gronie rówieśników oraz korzystać z zajęć, zabiegów i opieki lekarskiej.

Rodziny seniorów też nie zawsze mogą (i nie zawsze chcą) zająć się starszą osobą. Młodzi żyją w szybkim rytmie – między pracą a domem; nie mają czasu opiekować się schorowanymi ojcem czy matką. Ponadto są mobilni, dużo się przemieszczają, co stanowi dodatkowe utrudnienie, jeśli chodzi o zapewnienie stałej opieki we własnym zakresie. Również z tego powodu rośnie popyt na domy seniora, które posiadają odpowiednią infrastrukturę, wykwalifikowaną kadrę i gwarantują usługi na wysokim poziomie, aby osobom starszym ułatwić wchodzenie w jesień życia.

Pogodzić biznes z misją

Sprawa nie jest prosta, bo założenie takiego domu wymaga od inwestora nie tylko empatii oraz zgromadzonego kapitału. Trzeba sprostać zezwoleniom i trzymać się ustawowych wytycznych. Zacznijmy od przepisów.

Na mocy ustawy o pomocy społecznej z 2004 roku domy pomocy społecznej dla osób w podeszłym wieku mogą prowadzić jednostki samorządu terytorialnego, organizacje kościelne i wyznaniowe, fundacje i stowarzyszenia, pozostałe osoby prawne oraz fizyczne. Zezwolenie wydaje wojewoda, ale trzeba spełniać określone warunki, czyli przygotować odpowiednią dokumentację: tytuł prawny do nieruchomości, na której znajduje się taki dom; zaświadczenie z gminy dotyczące możliwości użytkowania obiektu; informację do urzędu skarbowego o sposobie finansowania zakładanej placówki; zaświadczenie o niekaralności podmiotu zarządzającego.

Zanim zapadnie decyzja, na miejsce przyjedzie pracownik urzędu wojewódzkiego w celu dokonania oględzin obiektu. Jeśli sanepid, straż pożarna i inspektorat budowy wydadzą potrzebne zgody, wojewoda udzieli zezwolenia. Od tej chwili użytkowanie domu seniora stanie się możliwe.

Tyle procedury urzędnicze. Teraz skupmy się na aspektach biznesowych. Zacznijmy od tego, kto i w jakim celu inwestuje w tego typu działalność, która poza przygotowaniem biznesplanu wymaga odpowiedniej wrażliwości społecznej. Krótko mówiąc, wymaga pogodzenia zarabiania pieniędzy z poczuciem wykonywania misji.

– Osoby, które planują otwieranie takich obiektów, najczęściej zetknęły się w rodzinie z koniecznością sprawowania opieki na seniorami. Mogły natrafić na problem z ulokowaniem starszych rodziców w jakimś ośrodku, zatem do tworzenia takiej placówki popychają ich osobiste doświadczenia i motywacje. Nie jest to zatem czysto biznesowy projekt – uważa Olga Kosior, menedżerka produktu z portalu DomySeniora.pl.

Droga inwestycja w ziemię

Ale rozpoczęcie takiej działalności wymaga absolutnie biznesowego podejścia. Po pierwsze, należy przemyśleć lokalizację domu. Najlepiej wybrać taką z dala od wielkomiejskiego zgiełku, na obrzeżach, w pobliżu terenów zielonych, żeby seniorzy mogli skorzystać z ogrodu, wyjść na spacer do lasu, nad wodę.
Sam budynek nie może piętrzyć barier architektonicznych. Jeśli jest wielokondygnacyjny, w środku powinna być winda i to taka, która pomieści łóżko z pacjentem. Pokoje pacjentów (optymalnie jedno- lub dwuosobowe) warto wyposażyć w system alarmowy, aby senior mógł w razie konieczności szybko wezwać pomoc. Alarm przeciwpożarowy to też standard takiej placówki, która poza pokojami dla osób starszych musi posiadać kuchnię z jadalnią, łazienkę (jeśli nie ma jej w pokojach, powinna być wspólna, ale jedna na maksymalnie sześć osób), toaletę, pokój gościnny dla odwiedzających rodzin, pokój dziennego pobytu dla seniorów, kaplicę, a także gabinet medycznej pomocy doraźnej.

Zanim zaprojektujemy i wyposażymy dom, należy rozstrzygnąć podstawowy dylemat – kupujemy ziemię i stawiamy placówkę od zera, czy korzystamy z już istniejącej, płacąc za wynajem. Olga Kosior: – Zakładamy, że interesuje nas standardowy dom opieki, czyli stu pensjonariuszy plus personel. Dla takiego domu potrzeba działki o powierzchni 5-6 tys. m². Budowa to droga inwestycja. Ziemia kosztuje krocie, ale ceny trudno uśrednić. Na Mazowszu są najwyższe – w granicach 220 zł za 1 m². Ale już na Ziemi Lubuskiej – dużo korzystniejsze, mniej więcej po 64 zł.

Inwestycja w dom od podstaw jest wydatkiem rzędu kilku milionów złotych – to optymalny koszt. Już samo kupno i montaż windy kosztuje ponad 100 tys. zł. A wyposażenie jednoosobowego pokoju dla seniora to wydatek około 4 tys. zł (przy założeniu, że rezydent nie wprowadzi się z meblami przyniesionymi z domu – takie sytuacje czasami się zdarzają).

Remont istniejącego obiektu to tańsza opcja, ale wymaga więcej formalności. Może się zdarzyć, że przejmujemy lokal po hotelu robotniczym. I trzeba przystosować placówkę do nowych potrzeb, co też pociąga za sobą dodatkowe wydatki inwestycyjne. Biorąc pod uwagę parametry działki i naszego domu, średnio na wynajem budynku trzeba przeznaczyć 5-6 tys. zł miesięcznie.

Najwięcej kosztów „zjada” personel. A w takim domu, przy seniorach, pracuje sztab ludzi: pielęgniarka (musi być jedna na 15 osób, czyli łatwo policzyć, że potrzeba około siedmiu), sprzątaczka, dwie kucharki (na zmiany), rehabilitant (w określonym wymiarze etatu), lekarz na miejscu lub na telefon, psycholog, psychiatra. Wynagrodzenia dla personelu uszczuplą nasz miesięczny budżet o co najmniej 26 tys. zł. Do tego dochodzą opłaty za wynajem, rachunki za prąd, gaz, telefon, telewizję i internet. Miesięczne koszty utrzymania domu można szacować mniej więcej na 33 tys. zł. Ale trzeba być przygotowanym na więcej.

Domów opieki ciągle za mało

Domy seniora to bardzo dochodowy biznes. Wystarczy spojrzeć, ile w 2021 roku wynosi średni miesięczny koszt utrzymania jednego mieszkańca w publicznych domach pomocy społecznej. W Gdańsku ceny wahają się od 3,6 do 4,8 tys. zł. We Wrocławiu – między 3,7 a 6,4 tys. zł. W Krakowie ceny oscylują wokół 6 tys. zł, a w Warszawie dochodzą nawet do 8,3 tys. zł.

– Koszty utrzymania znacząco wzrosły w 2020 roku, co pociąga za sobą wzrost cen. Ale te są porównywalne w prywatnych i publicznych ośrodkach. Niemniej za ulokowanie seniora w komercyjnej placówce zapłacimy średnio w granicach od 3 do 4,5 tys. zł. Chociaż są obiekty luksusowe, w których miesięczne ceny dochodzą do 8 tys. zł – szacuje Kosior. Ten cennik dotyczy pokojów jednoosobowych, ale najbardziej popularne są pobyty w pokojach dwu- i trzyosobowych. Z uwagi na inny standard, pensjonariusz i jego rodzina zapłacą taniej – ceny oscylują w okolicach 3,6-3,8 tys. zł miesięcznie.

Zakładając, że nasz ośrodek przyjmuje setkę seniorów, ma pełne obłożenie, a za pobyt jednej osoby pobieramy minimalną stawkę rynkową, miesięczny obrót wyniesie około 300 tys. zł. To dziesięciokrotność szacunkowych kosztów utrzymania. A pieniądze od klientów nie wyczerpują możliwości budżetowych danego ośrodka. Na prowadzenie takiej działalności łatwo pozyskać dodatkowe środki unijne czy dotacje z województwa.

Komercyjne placówki mają tę przewagę nad państwowymi, że oferują także pobyt seniora na krótszy okres niż rok, co jest w standardzie ośrodków publicznych. W prywatnym domu można ulokować starszą osobę na wakacje, na święta, a nawet na weekend. Można przyjechać w odwiedziny, przenocować. Atmosfera przypomina tę domową.

Na koniec 2019 roku, czyli jeszcze przed pandemią, funkcjonowało około 800 domów i klubów seniora w całej Polsce – takie informacje podawało ówczesne Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej. Z czego 570 to były państwowe domy opieki, a 220 to prywatne placówki. Ale według analityków z firmy PMR od kilku lat można zaobserwować dynamiczny wzrost prywatnych placówek opieki całodobowej dla seniorów. Największą średnią liczbą miejsc w ubiegłym roku dysponowały ośrodki zlokalizowane w województwie lubuskim (61 miejsc na placówkę), najmniej na Warmii i Mazurach oraz na Podlasiu (36-37).

Popyt będzie tylko rósł. – Domów będzie przybywać – nie ma wątpliwości menedżerka portalu DomySeniora.pl. – Ciągle jest zapotrzebowanie, bo przecież żyjemy w starzejącym się społeczeństwie. Biorąc pod uwagę kolejki do obiektów, można z całą stanowczością stwierdzić, że na razie komercyjnych placówek jest jeszcze za mało. Ten biznes ma przyszłość. 

ILE MOŻNA ZAROBIĆ PROWADZĄC DOM SENIORA

KOSZTY INWESTYCYJNE

• Kupno i montaż windy: 100 tys. zł.
• Wyposażenie pokoi: 4 tys. zł x 100 osób = 400 tys. zł 
• Remont budynku: 200 tys. zł

RAZEM: 700 tys. zł
 
KOSZTY MIESIĘCZNE

• wynagrodzenia personelu: 26 tys. zł
• wynajem budynku: 6 tys. zł
• media: 3 tys. zł

RAZEM: 35 tys. zł
 
SPODZIEWANE PRZYCHODY MIESIĘCZNE
300 tys. zł
 
SPODZIEWANE DOCHODY
300 tys. zł minus 35 tys. zł
 
DOCHÓD PRZED OPODATKOWANIEM
265 tys. zł

Przedstawione zestawienie jest jedynie przykładowe – sugerujemy wykonanie własnego biznesplanu dla konkretnych warunków biznesowych.

Artykuł pochodzi z archiwalnego numeru miesięcznika "Własny Biznes FRANCHISING".