Odmrożona gospodarka, zamrożone czynsze

Wraz z otwarciem galerii handlowych pojawił się problem spadku odwiedzalności, a u najemców wrażenie nieadekwatnie wysokiego czynszu wobec niskich obrotów. Jak to subtelnie napisał "Puls Biznesu" – „w galeriach nie ma tłoku”. Cóż to oznacza? Że działają teraz na mniej niż pół gwizdka.

Im większa galeria, tym puściej

W pierwszych tygodniach po otwarciu odwiedzalność osiadła jak Titanic na dnie na poziomie między 45 a 55 proc. poziomu sprzed pandemii. Pierwszy dzień był najlepszy (65 proc.), ale wtedy do galerii pobiegli wszyscy ci klienci, którzy chcieli zwrócić towary kupione jeszcze przed pandemią (sklepy przedłużyły okres zwrotów). Teraz przedstawiciele galerii się cieszą, że spadek po dobiciu do 40-50 proc. wyhamował. To liczby dotyczące największych galerii, z którymi klienci obeszli się najokrutniej, bo na szczęście w mniejszych parkach handlowych, zwłaszcza w dzielnicach mieszkaniowych, gdzie najważniejszym sklepem jest duży spożywczak – sytuacja jest lepsza – do takiej galerii potrafi przychodzić nawet 7 z 10 klientów sprzed pandemii.

Niestety, te liczby niewiele mówią o indywidualnych przypadkach marek – w prywatnych rozmowach z właścicielami (prosili o anonimowość, bo negocjują z galeriami) dowiedzieliśmy się, że są marki, które mają zaledwie 10 proc. starej sprzedaży i takie które mają nawet więcej niż w lutym. Oczywiście, tych pierwszych jest dużo więcej. Operatorzy galerii każą się cieszyć, że w Polsce i tak jest lepiej niż w Chinach i Niemczech zaraz po odmrożeniu handlu (bo jest), ale wiele biznesów nie ma szans spiąć finansowo budżetów przy utracie połowy popytu. Przy okazji pojawia się wiele niewiadomych: jak długo klienci będą wracać do galerii, czy dobrniemy kiedykolwiek do lutowych wyników, czy otwarcie kin i fitnessów w ogóle coś da? A może już trwale zmieniły się nawyki klientów i od teraz będą wybierać małe sklepy i małe parki handlowe bliżej domu?

Ciągle w galeriach nie działają kina, a obostrzenia sanitarne utrudniają czerpanie przyjemności z punktów gastronomicznych. Te wszystkie maski, rękawiczki, poprzekreślane taśmą stoliki powodują, że niektóre restauracje i bary nie mogą od kilku dni przebić sprzedaży na poziomie 20-30 procent. Ludzie wciąż obawiają się bliskiego kontaktu, więc unikają jedzenia, unikają też przymierzalni, co dołuje sprzedaż w sklepach odzieżowych. Właściciele sklepów zakładali, że może być jeszcze gorzej, co wcale nie znaczy, że jest dobrze. Skończyło się zwiedzanie sklepów i window-shopping, skoro bliski dystans generuje zagrożenie. Klienci przychodzą od razu po konkret, kupują i wychodzą, więc przy niskiej odwiedzalności sklepy notują całkiem wysoką konwersję (stosunek liczby wchodzących do sklepu do kupujących). Ale to jedyne pocieszenie…

Okrągły stół z powyłamywanymi nogami

Najemcy i wynajmujący przez kilka tygodni kwietnia prowadzili negocjacje o rabatach w czynszach. Napięcie i brak zaufania do siebie aż tryskały z ekranów komputerów podczas wielogodzinnych wideokonferencji. I okazuje się, że intuicje obu stron były słuszne, bo ten okrągły stół skończył się niczym. Mimo że była wstępnie dogadana wersja kompromisu z blisko 40 proc. rabatami w czynszu, odroczeniem spłaty opłat serwisowych za co galerie miały dostać 18 miesięcy przedłużenia umów – to wynajmujący zasłaniając się brakiem pełnomocnictw od central wycofali się z rozmów skazując wszystkich na długie i wyczerpujące indywidualne rozmowy. To rozjuszyło część najemców, którzy nie otworzyli swoich sklepów i podyktowali warunki z kolei nie do zaakceptowania dla galerii (LPP zażądał 6-8 proc. od obrotu). Galerie ustami menedżerów z Polskiej Rady Centrów Handlowych dodatkowo wyrazili do rządu pretensję o to, że ich zdaniem w ogóle nie zostali uwzględnieni w tarczy antykryzysowej, a najemcy mieli lepiej, bo zyskali zapis o unieważnieniu czynszów na czas lockdownu. Być może dlatego wynajmujący zlekceważyli ustalenia Okrągłego Stołu. Skoro nie doszło do kompromisu, to rząd towarzyszący negocjacjom stracił wolę do ingerencji w umowy najmu. Nie będzie więc prawdopodobnie tzw. „odgórnego kompromisu”, którego zwolennikami był np. Arkadiusz Słodkowski z Polskiej Organizacji Franczyzodawców, bo jak twierdził ustawowe rozwiązanie najlepiej chroniłoby najmniejszych najemców i odsuwałoby widmo wiecznych walk i kłótni pomiędzy wynajmującymi i najemcami.

Słomka, która złamała kark wielbłądowi

Dla wielu najemców czynsz sprzed pandemii koronawirusa jest nie do zaakceptowania, bo wprost oznacza bankructwo. W dodatku część najemców (dotyczy to usług) dostało od galerii faktury nawet za marzec i kwiecień, kiedy ustawa przewiduje przecież zwolnienia z opłat czynszowych! Prawnicy niektórych Galerii uważają, że zapis o „powierzchni handlowej” pozwala na interpretację, że firmy usługowe mimo zamknięcia mają płacić. Bo są usługowe a nie handlowe. Za najemcami ujął się rzecznik małych i średnich przedsiębiorstw, który żąda dopisania w ustawie zwolnienia dla usług. Jednak nic nie jest przesądzone. I wydaje się, że ta niekorzystna dla najemców interpretacja stała się tą „słomką, która złamała kark wielbłądowi” (tak mówią Anglicy o przelaniu czary goryczy).

Najemcy tym razem są zdesperowani, aby walczyć o swoje. Kiedy rząd wprowadził niedziele niehandlowe, wtedy koszty skrócenia tygodnia handlowego najemcy wzięli całkowicie na siebie, bo galerie obniżek w czynszu nie zaproponowały. Było wiele przypadków, gdy najemcy zagryzali zęby, ustępowali i płacili. Ale teraz coś w nich pękło, szykują się do walki. Redakcja Franchising.pl słyszała o przypadku wyniesienia towaru ze sklepu przez najemcę i poinformowania galerii o strajku okupacyjnym. W odwecie w innych lokalizacjach operator galerii zmienił tej marce zamki w drzwiach sklepów. Część marek straszy upadłościami spółek, z którymi galerie mają podpisane umowy. Na rynku pojawiła się interpretacja Kodeksu Cywilnego korzystna dla najemców, która pozwala bezkarnie rozwiązać umowę, skoro najemca nie otrzymuje od galerii tej jakości usług, na jakie strony się umówiły. Przypominany jest też 2019 rok, w którym przez Stany Zjednoczone przetoczyła się fala upadłości dużych galerii. Czy teraz stanie się to w Polsce?

Coś się zmienia, czy na lepsze?

Galerie zdają się czuć tę presję i po raz pierwszy w historii zaczynają działać na rzecz najemców (choć oczywiście też na swoją). Stad żądanie Polskiej Rady Centrów Handlowych przywrócenia niedziel handlowych, które dałyby cztery dni więcej obrotu w miesiącu czy postulat do samorządów zmniejszenia opłat gruntowych obniżających opłaty serwisowe najemcom. Pojawiają się też zaproszenia na negocjacje czynszowe ze strony wynajmujących, którzy rozumieją wspólnotę losów z najemcami. Ale część galerii wciąż śle faktury z pełną ceną sprzed pandemii. Jakby nic się nie zmieniło….  A nuż najemca się wystraszy i zapłaci? Czysty zysk. Ciężko zmienić naturę wilka…