Rynek z potencjałem

Po ostatnim kryzysie finansowym ceny mieszkań zaczęły spadać? Czy i tym razem będzie podobnie?

Kryzys na rynku nieruchomości mieszkaniowych zaczął się na przełomie 2007 i 2008 roku, a jego konsekwencje były odczuwalne do 2015 roku. Widzimy, że od 2015 roku ceny nieruchomości sukcesywnie zaczęły rosnąć i osiągnęły rekordowy poziom na przełomie lat 2019 i 2020. Aktualnie czynnikiem wpływającym na zahamowanie cen mieszkań i domów jest trwający stan epidemii COVID-19, niemniej nie doszło do spodziewanych dużych spadków, które zapowiadali niektórzy obserwatorzy rynku.

Jak się kształtowały ceny mieszkań po ostatnim kryzysie finansowym i na jakim poziomie są dzisiaj?

Na przykład w latach 2007 i 2008 ceny mieszkań dwupokojowych we Wrocławiu w budynkach z wielkiej płyty osiągały poziom 7,5-8 tys. zł za metr kwadratowy. Przykładowo nieco ponad 7 tys. zł za metr kwadratowy należało zapłacić za mieszkanie do remontu o powierzchni 39 m² na osiedlu Szczepin w dawnej dzielnicy Stare Miasto (czyli ok. 280 tys. zł). To samo mieszkanie, już w stanie po przeprowadzonym remoncie, sprzedało się w 2016 roku za około 6,3 tysiąca złotych za metr kwadratowy (czyli 245,7 tys. zł). Inwestor poniósł niestety stratę. W 2019 roku i na początku bieżącego to samo mieszkanie byłoby warte około 330-340 tys. zł. Obecnie, mimo okoliczności związanych z koronawirusem, to mieszkanie byłoby w dalszym ciągu warte ponad 300 tys. zł. W minionym roku mieszkania w doskonałym stanie technicznym oraz wykończone w bardzo dobrym standardzie, znajdujące się w budynkach z wielkiej płyty, o powierzchni 35-40 m², osiągały ceny transakcyjne nawet przekraczające 9,5-10 tys. zł za metr kwadratowy.

Według WGN tendencja na rynku sprzedaży mieszkań dwupokojowych w tak zwanej wielkiej płycie jest jedynie jednym z kilku przykładów zmian na rynku nieruchomości. Dobrze to jednak obrazuje rozwój rynku nieruchomości na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat. Dynamiczne wzrosty cen, zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym, można obserwować od 2017 roku – wyniki sprzedaży inwestycji deweloperskich zbliżały się w tym czasie do rekordowych, a tendencje wzrostu cen mieszkań, wynikające między innymi z poziomu inflacji i wzrostu cen usług i materiałów budowlanych, utrzymywały się do I kwartału 2020 roku.

Jak wygląda rynek sprzedaży domów?

Tutaj trendy są podobne, jak w przypadku mieszkań. We Wrocławiu aktualnie coraz trudniej jest znaleźć oferty sprzedaży domów gotowych do zamieszkania na rynku wtórnym, których ceny nie przekraczają 1 mln zł. Niższe ceny osiągają rzecz jasna domy w stanie do remontu, te o powierzchni nieprzekraczającej 100-130 m², przy czym cena w tym przypadku jest uzależniona również od lokalizacji na mapie miasta. Poza tym aktualnie okazałe nowe domy, wille miejskie i rezydencje o bardzo dobrym i wysokim standardzie, w najlepszych lokalizacjach, rzadko są oferowane w cenach niższych niż 2 mln zł.

Czy w czasie pandemii wzrosło także zainteresowanie działkami?

Aktualnie umacnia się tendencja dynamicznego wzrostu cen gruntów budowlanych przeznaczonych na zabudowę jednorodzinną. Poziom zainteresowania działkami budowlanymi w okresie epidemii COVID-19 przerósł chyba oczekiwania obserwatorów rynku i samych zainteresowanych zbyciem lub nabyciem takich nieruchomości. Niewykluczone, że po ogłoszeniu zakończenia epidemii ceny działek budowlanych zaczną się stabilizować na pewnym określonym poziomie, jednak trzeba pamiętać, że działek w atrakcyjnych lokalizacjach stale ubywa. Coraz trudniej znaleźć interesujące grunty budowlane w takich miejscowościach satelickich koło Wrocławia, jak Święta Katarzyna, Kiełczów czy Bielany Wrocławskie – w tej ostatniej miejscowości działki budowlane o powierzchni około 10 arów są warte już nawet ponad 600 tys. zł.

Jak ceny nieruchomości będą kształtowały się w przyszłości?

Spodziewamy się, że w kolejnych latach, po okresie utrzymania się cen na poziomie raczej nieprzekraczającym tych sprzed epidemii COVID-19, znowu zaczną rosnąć. To przede wszystkim dlatego, że zapotrzebowanie na lokale mieszkalne i domy w dużych miastach oraz okolicach jest duże. Poza tym potencjał gospodarczy kraju pozostaje na wysokim poziomie. Ustanie epidemii poskutkuje wzmocnieniem między innymi budownictwa mieszkaniowego.

Czy obecna sytuacja sprzyja rozwojowi biur nieruchomości? Czy sieci franczyzowe dobrze sobie radzą?

Biura nieruchomości okazały się odporne na pandemię. Najlepiej radzą sobie firmy z długoletnim stażem oraz te zrzeszone w dużych sieciach franczyzowych. To dlatego, że obecność w sieci franczyzowej pozwala ponosić mniejsze koszty prowadzenia działalności niż w przypadku indywidualnego biura. W przeciwności do innych sieci franczyzowych związanych z usługami, to właśnie sektor obrotu nieruchomościami w czasie pandemii okazał się najbardziej bezpieczny.

Zainteresowanie franczyzą z WGN rośnie czy spada?

Widzimy, że zainteresowanie potencjalnych franczyzobiorców cały czas rośnie. Pandemia temu nie przeszkodziła. Od marca dołączyło do nas siedem nowych biur franczyzowych, w samym wrześniu trzy oddziały, kolejny w październiku, a do końca roku planujemy otwarcie jeszcze 10 oddziałów. Z kolei istniejące biura nie tylko nie straciły w ostatnim czasie agentów, ale wręcz rozbudowują swoje siły sprzedażowe.

Rozmawiała Dominika Pronarska

WIZYTÓWKA WGN

Sieć biur nieruchomości.

• liczba placówek franczyzowych – 80
• minimalna kwota inwestycji – 10-15 tys. zł
• czas zwrotu z inwestycji – trzy miesiące