Zostać czy odejść z galerii?

Polska Rada Centrów Handlowych, reprezentująca interesy właścicieli galerii handlowych, chwali się w mediach wzrostami odwiedzin w galeriach do poziomu nawet 70 proc. stanu sprzed pandemii. Nasi informatorzy twierdzą, że w galeriach rzeczywiście jest lepiej niż w dwóch tygodniach po odmrożeniu, ale na pewno nie są to tak optymistyczne liczby.

Zdaniem wielu najemców PR newsy Rady Centrów Handlowych to robienie tła dla negocjacji czynszowych z właścicielami sklepów, którzy skarżą się na wysokie czynsze i niskie obroty. Firma Redan wskazuje na sprzedaż na poziomie 50 proc., co absolutnie nie jest satysfakcjonujące dla zarządu. Należąca do spółki marka Top Secret sprzedała w miesiąc po otwarciu towar za 9 mln zł. W tym samym okresie poprzedniego roku sprzedaż była dwa razy większa. "Pomimo przywrócenia handlu w galeriach handlowych i uruchomienia niemalże wszystkich sklepów poziomy sprzedaży są dużo niższe w porównaniu z ubiegłym rokiem. Wejścia do sklepów były o połowę niższe, co tylko częściowo zostało skompensowane ich wyższą efektywnością" – czytamy w komunikacie spółki.

– Nadal prowadzimy negocjacje z centrami i galeriami handlowymi. Kwestia czynszów będzie musiała podlegać dalszym negocjacjom. Jeśli spadki sprzedaży w sklepach w centrach handlowych będą podobne do tych, które obecnie notują placówki przy ulicy, a to jest praktycznie pewne, to utrzymanie stawek czynszów sprzed pandemii nie jest realne i w takiej sytuacji my będziemy sklepy zamykać. Czasu jest bardzo mało – powiedział PropertyNews.pl Bogusz Kruszyński, prezes zarządu spółki Redan.

Trzy miesiące na oświadczenie

Handel w galeriach wrócił 4 maja, gastronomia mogła otwierać się od 16 maja.

Kancelaria Yareal specjalizująca się w kwestii nieruchomości przypomina, że te terminy są kluczowe dla decyzji o pozostaniu bądź nie w galerii. Kto chce skorzystać z ulgi ustawowej za czas zamknięcia w ciągu trzech miesięcy od odmrożenia musi złożyć wynajmującemu oświadczenie.

Ustawa mówi bowiem: "Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu".

Ustawodawcy prawdopodobnie chodziło o to, żeby wynajmujący zaraz po zakończeniu trwania zakazu nie wypowiedział najemcy umowy, jeśli okres wypowiedzenia był w niej krótki np. dwa tygodnie lub miesiąc. Niemniej redakcja tego przepisu jest tak fatalna, że może być on interpretowany bardzo różnie. Co np. z umowami na czas określony? Czy po okresie usunięcia zakazu funkcjonowania galerii będą one mogły wygasnąć już po sześciu miesiącach, nawet gdy miały jeszcze obowiązywać dobrych kilka lat? Ustawa daje więc interpretacyjną furtkę wyjścia z galerii po sześciu miesiącach, nawet gdy umowa miała się skończyć po kilku latach. Czy ktoś z tej furtki skorzysta i obroni ją przed sądem? Zobaczymy. Sławomir Łoboda z zarządu LPP (Reserved, Mohito) podczas Okrągłego Stołu z właścicielami galerii prezentował stanowisko, że umowy najmu na starych zasadach można unieważnić z mocy samego Kodeksu Cywilnego.

Część najemców otrzymała faktury od wynajmujących za marzec i kwiecień mimo ochrony przez ustawę. Wynajmujący twierdzą, że wysłali te faktury, bowiem nie otrzymali jeszcze od najemców oświadczeń, o których mówi ustawa. Czy należy więc płacić?

Według pytanych przez nas prawników jasną intencją Ustawy pozostaje to, że przez czas trwania obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² (został wprowadzony rozporządzeniem Ministra Zdrowia) najemcy nie są zobowiązani do uiszczania czynszu. Więcej, ustawa poszła dalej i wprowadziła obligatoryjne wygaśnięcie wszystkich zobowiązań obu stron wynikających z umowy, na podstawie której najemca (dzierżawca, użytkownik etc.) miał prawo używać lokalu w galerii handlowych.

Większość najemców, z którymi rozmawiali dziennikarze portalu Franchising.pl na różne sposoby próbuje poradzić sobie z biznesem po odmrożeniu, większość otworzyła biznesy i nerwowo porównuje obroty sprzed i po pandemii. Najemcy umawiają się też na negocjacje z wynajmującymi. Przy okazji rozmów z najemcami zebraliśmy ich porady dla swoich kolegów i koleżanek. Zestaw wskazówek poniżej.

Co radzą przedsiębiorcy przedsiębiorcom?

1. Nie płaćcie żadnych czynszów, opłat dodatkowych i czegokolwiek innego za okres od 14 marca do 18 maja br. (chroni was Ustawa).
2. Negocjujcie twardo nowe warunki najmu (np. usuńcie ekspozycję na kurs Euro, zmniejszcie kwotę czynszu uzależniając ją od obrotu).
3. Pamiętajcie, że konieczne jest złożenie wynajmującemu oświadczenia w ciągu trzech miesięcy od wznowienia działalności, aby skorzystać z ustawowej ulgi za czas zamknięcia galerii.

Część najemców poszła na wojnę z galeriami: nie otwiera sklepów, a powołując się na interpretacje ustawy anty-covidowej i kodeksu cywilnego planuje rozwiązać umowy. Inni po prostu upadną i zlikwidują spółki, z którymi galerie miały umowy. Oby takich przypadków było najmniej.

Negocjacje potrwają pewnie do jesieni i nie będą łatwe. Właściciele galerii – choć to zazwyczaj firmy bogate – też mają swoje kłopoty np. wysokie obciążenie kredytami. Tymczasem galerie nie zostały uwzględnione w żadnej tarczy antykryzysowej. Właściciele centrów od dłuższego czasu apelują o zwolnienie ich z podatku galeryjnego, podatku od nieruchomości i opłat za wieczyste użytkowanie. Postulują też zniesienie zakazu handlu w niedziele. Ich postulaty odbijają się od rządu jak od ściany, być może jest to forma kary za zerwanie w ostatniej chwili wynegocjowanego już prawie porozumienia z najemcami, któremu patronował rząd.

Przeczytaj inne nasze teksty o czynszach:

• Galerie: walka o przetrwanie
• Odmrożona gospodarka, zamrożone czynsze