Ustawowe zamieszanie

Jak wprowadzona ostatnio „ustawa deweloperska” wpłynęła na rynek nieruchomości?
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana w skrócie „ustawą deweloperską”, weszła w życie dopiero 29 kwietnia br. Jednak już w minionym, 2011 roku jej projekt wywołał duże poruszenie na rynku budowlanym z uwagi na niejasność i rygoryzm przepisów, a przede wszystkim wprowadzenie rachunku powierniczego, czyli ograniczenia w bezpośrednim finansowaniu inwestycji ze sprzedaży mieszkań w trakcie ich realizacji. To zapowiadało duże utrudnienia dla wielu firm deweloperskich, zwłaszcza małych.

Czy faktycznie było się czego obawiać?
Konsekwencją był lawinowy wręcz wysyp nowych inwestycji w ubiegłym roku i w I kwartale bieżącego, bo trzeba tu dodać, że ustawa miała obejmować przede wszystkim budowy rozpoczęte po dacie jej uruchomienia. Spowodowało to dużą nadpodaż mieszkań na rynku, i byłoby to zjawisko jak najbardziej korzystne dla kupujących, gdyby nie „rekomendacja S III”, która studzi popyt.

Czym dokładnie jest owa rekomendacja i kto najbardziej ja odczuwa jej wprowadzenie?
„Rekomendacja S III” jest to kolejne obostrzenie w zasadach przyznawania przez banki kredytów na inwestowanie w nieruchomości. Najogólniej mówiąc: żeby otrzymać kredyt, trzeba mieć na tyle wysokie dochody, aby rata kredytu nie przekroczyła 50 proc. miesięcznego dochodu netto; natomiast wysokość raty wyliczana jest jak dla 25-letniego okresu spłaty. Tak więc, im niższe zarobki własne klienta, tym niższa kwota kredytu, a tym samym mniejsze możliwości nabycia własnego M.

Trzeba przyznać, że rekomendacja chroni przed zaciąganiem zbyt wysokich zobowiązań finansowych...
... ale i mocno ogranicza dostępność mieszkań, które w Polsce są niestety drogie. Wygaszanie przez rząd programu Rodzina na Swoim wywołało znaczne obniżenie limitów cen mieszkań co ograniczyło pulę dostępnych ofert. W praktyce, na rynku wtórnym na dopłatę mogą liczyć kupujący nisko standardowe mieszkanie do remontu, i to w mało atrakcyjnej lokalizacji. Natomiast niektórzy deweloperzy dostosowują się do nowych wymogów programu w ten sposób, że sprzedają mieszkania za niską cenę, ale za to w „niepełnym” stanie deweloperskim, do znacznego indywidualnego wykończenia.

Czy w 2013 roku możemy spodziewać się spadku cen nieruchomości?
Ciężko przewidzieć tak daleką prognozę! Jeżeli sytuacja na rynku kredytowym nie poprawi się na korzyść klientów banków, to należy spodziewać się niewielkiego spadku cen, jako konsekwencji dalszego przyhamowania popytu przy obecnej dużej nadpodaży mieszkań i domów.

(boa)