Jak wybrać lokal na biznes?

Jedna z pierwszych decyzji, którą musi podjąć świeżo upieczony przedsiębiorca, dotyczy miejsca, w którym będzie prowadził swój biznes. Kto powinien zdecydować się na wynajęcie lokal przy ulicy, a kto na sklep w centrum handlowym?

Większość przedsiębiorców, jeśli pozwalają im na to fundusze, rozważa w pierwszej kolejności wynajęcie lokalu w dużej galerii handlowej. Wynika to z największej odwiedzalności oraz zamożności klienta. Jednak parametrów istotnych w wyborze jest znacznie więcej. Wśród kluczowych należy wymienić: lokalizację, dostępność komunikacji publicznej, łatwość dojazdu samochodem, dostępność parkingów, bliskość konkurencyjnych galerii oraz przede wszystkich oczekiwania czynszowe właściciela.

Zanim upatrzymy sobie lokalizację wewnątrz centrum handlowego i siądziemy do stołu negocjacyjnego z zarządzającymi, warto upewnić się, że wybrany przez nas obiekt zapewnia firmie perspektywy zysków. Dobrze więc najpierw zadać sobie pytanie: kim jest mój docelowy klient i czy na pewno bywa w tym właśnie centrum handlowym? Roman Bugajczyk, dyrektor Galerii Jurajskiej, radzi, by przed podjęciem decyzji poprosić o dane dotyczące footfall, czyli liczby odwiedzających. W ten sposób będziemy w stanie ocenić, czy galeria zyskuje nowych klientów, czy traci na atrakcyjności.

- Dobrym wskaźnikiem jest także informacja o obrotach notowanych przez galerię, a także opinie innych najemców. Z tego źródła dowiemy się m.in., jak wygląda współpraca z dyrekcją, z czego są zadowoleni pozostali najemcy, a co jest problemem - tłumaczy Roman Bugajczyk. - Warto także zapoznać się z działaniami marketingowymi centrum. W wielu przypadkach to właśnie od nich zależy sezonowa wzmożona aktywność klientów w centrum.

Lokal w centrum handlowym jest dobrym rozwiązaniem dla prestiżowych biznesów. Bez dobrej marki szansa na zaistnienie w topowej galerii handlowej jest raczej mała, dlatego też na wybór takich lokalizacji często decydują się duże i znane sieci franczyzowe. Prym wiedzie tu działalność handlowa (odzież, obuwie, kosmetyka), ale także usługi dla klientów indywidualnych (np. pralnie). Warunki współpracy, w imieniu franczyzobiorców, ustala zazwyczaj franczyzodawca, jednak pole do negocjacji takich umów jest niewielkie. Umowy zawierane są na czas określony bez możliwości ich przedterminowego rozwiązania, a stawki czynszu są wysokie. To wszystko to niewątpliwe wady takiej lokalizacji. Atutem jest z kolei duża liczba odwiedzających galerie klientów i perspektywa zarobku, jeśli oczywiście czynsz nie będzie gwoździem do trumny.

W centrum handlowym, oprócz wynegocjowanego czynszu, będziemy płacić za działania marketingowe oraz tzw. koszty wspólne m.in. za: utrzymanie czystości, oświetlenie części wspólnej obiektu, ochronę i utrzymanie parkingów. Jednak największy wpływ na wysokość opłat ma metraż lokalu (który różni się w zależności od lokalizacji na terenie centrum handlowego) i opłaty za użytkowanie powierzchni wspólnej.

Lokal przy ulicy

Najbardziej atrakcyjne lokale użytkowe z punktu widzenia prowadzenia biznesu znajdują się przy głównych ulicach miast, na deptakach czy na samym rynku. Optymalnie, jeśli znajdują się na parterze, mają dużą witrynę z widokiem na główną ulicę. To są niewątpliwe atuty. Na wynajęcie takiego lokalu powinni zdecydować się przedsiębiorcy, dla których istotne jest przyciągnięcie klienta z ulicy. Taki lokal bowiem sam w sobie stanowi reklamę i wizytówkę biznesu. Będzie dobrym wyborem dla kogoś, kto chce prowadzić np. działalność gastronomiczną, sklep spożywczy czy salon kosmetyczny.

Warunki najmu lokalu przy ulicy najczęściej negocjuje się bezpośrednio z właścicielem czy urzędem miasta. W zależności od tego, ilu jest zainteresowanych i jak bardzo atrakcyjna jest dana lokalizacja, zwiększają się szanse na zyskanie dodatkowych profitów. Warto próbować negocjować stawki czynszu, sposób zapłaty czy okres wynajmu, a także podział obowiązków w przypadku przeprowadzania ewentualnych remontów czy napraw.

Cena ma znaczenie

Jednym z podstawowych kryteriów wyboru miejsca na biznes jest stawka czynszu, która zależy przede wszystkim od lokalizacji. Najwięcej zapłacimy za lokale w centrach i galeriach handlowych dużych miast. W pozostałych obiektach handlowych polityka czynszowa jest już bardziej elastyczna, a ceny najmu dwu-, a nawet trzykrotnie niższe. Jak sprawdzić, czy cena, którą zaproponował nam wynajmujący, nie jest za wysoka? Najprostszym sposobem jest porównanie ofert lokali o zbliżonym metrażu i w podobnej lokalizacji – w jednej lub w kilku dzielnicach miasta. Dobrym źródłem informacji mogą być serwisy nieruchomościowe z rozbudowaną bazą ofert.

- Ustalamy najwyższą i najniższą wysokość czynszu dla lokali o podobnej wielkości, a następnie porównujemy z wybraną lokalizacją, biorąc pod uwagę cenę, konkurencję w okolicy, potencjalną liczbę klientów i inne kryteria mające istotny wpływ na powodzenie naszego biznesu - radzi Karol Kaczmarek, analityk finansowy PROFIT system. Otrzymany wynik pozwoli nam ustalić, czy dany lokal wart jest ceny, jakiej żąda za niego wynajmujący i - co ważniejsze - czy opłaca się prowadzić w nim nasz biznes. 

Czytaj umowę najmu

Jeśli już znajdziemy optymalny lokal na biznes, przeanalizujmy umowę najmu. Jeśli mamy jakieś wątpliwości, warto skonsultować się z prawnikiem. Zdumiewającym faktem jest, jak wiele rozczarowań i konfliktów wynika z nieznajomości dokumentu - w końcu własnoręcznie przez siebie podpisanego i na mocy którego przez określony czas podejmujemy się regulowania płatności w ustalonych stawkach.

Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas określony, jak i nieokreślony. W przypadku umów zawieranych na czas określony, jeśli najem zawarty jest na czas dłuższy niż 10 lat, stosuje się do niego przepisy dotyczące umów na czas nieokreślony. W przypadku umowy zawartej pomiędzy przedsiębiorcami ta zasada obowiązuje po upływie 30 lat. Minimalny okres wypowiedzenia w przypadku umów zawieranych na czas nieokreślony, w których czynsz jest płatny miesięcznie, to trzy miesiące. Nasuwa się pytanie, czy umowę można wypowiedzieć bez zachowania wymaganego okresu wypowiedzenia. Ustawodawca zostawia nam taką furtkę, jeśli wady wynajmowanego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego pracownikom. W takiej sytuacji najemca może wypowiedzieć umowę natychmiast, nawet jeśli zawierając ją, wiedział o tych wadach.

Koniecznie przed podpisaniem umowy najmu lokalu trzeba się zastanowić, jak ją rozwiążemy w przypadku, kiedy biznes nie będzie rentowny. Wielu najemców otwierających swój biznes postrzega przyszłość tylko w kolorowych barwach. Tymczasem właściwsze byłoby spojrzenie na umowę najmu przez pryzmat ewentualnego czarnego scenariusza i być przygotowanym na wszystkie możliwości rozwiązania umowy.