Zarabiamy na wynajmie mieszkań

Według danych Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem Mieszkanicznik, w Polsce wynajmem nieruchomości zajmuje się ok. 1,8 mln osób. Jakieś 700-800 tys. z nich rozlicza się z fiskusem na zasadzie ryczałtu, podobna grupa rozlicza się na zasadach ogólnych. A 15-20 proc. to szara strefa. – Szara strefa maleje, ponieważ ci, którzy nie płacą podatków mogą się w dzisiejszych czasach spodziewać sporych problemów ze strony fiskusa – zauważa Jacek Kusiak, prezes stowarzyszenia Mieszkanicznik. – Zwyczajnie nie opłaca się wynajmować mieszkań na czarno, bo można więcej stracić, niż zyskać.

Jacek Kusiak od 2000 roku inwestuje w nieruchomości na wynajem. Zaczął się interesować rynkiem mieszkaniowym już pod koniec studiów. Na przełomie 1999/2000 roku przyjechał do Warszawy i kupił pierwsze mieszkanie – dla siebie. – Niedługo potem podpisałem czteroletni kontrakt zagraniczny. Pojawiło się pytanie, co w tej sytuacji zrobić z mieszkaniem – wspomina Jacek Kusiak. – Postanowiliśmy razem z żoną, że jeśli uda nam się je sprzedać o 30-40 proc. drożej od ceny zakupu, to sprzedajmy.

I rzeczywiście, pojawił się kupiec, który chciał tyle zapłacić. – I wtedy pomyśleliśąmy, że skoro w ciągu niespełna dwóch lat wartość mieszkania o tyle wzrosła, to o ile wzrośnie za 10 lat – kontynuuje Jacek Kusiak. – Ostatecznie zmieniliśmy zdanie i zdecydowaliśmy, że mieszkanie wynajmiemy. A później zaczęliśmy kupować kolejne.

Jak zostać rentierem

Kuba Midel urodził się z genem przedsiębiorczości. Na początku lat dwutysięcznych założył szkołę języka angielskiego Mobile English, którą we franczyzie rozbudował do kilkudziesięciu oddziałów w całej Polsce. Później otworzył firmę i markę odzieżową. I praktycznie od początku dywersyfikował przychody o nieruchomości na wynajem. – Pierwsze to były lokale użytkowe. Na początku kupiłem ich kilka w centrum biurowym, część zaczęliśmy wynajmować. Później miałem ich już w sumie 26 w tym samym budynku – opowiada Kuba Midel.

W 2008 roku zaczął inwestować w mieszkania na wynajem, i tak już zostało. – Do końca tego roku będę miał ok. 40 mieszkań, które pracują dla mnie na dochód pasywny – podkreśla Kuba Midel. – Cały czas rozbudowuję ten portfel i staram się nie sprzedawać mieszkań. Choć oczywiście wzrost ich wartości jest bardzo duży. Przykładowo w 2018 roku kupiłem mieszkanie, z 20-proc. wkładem własnym w wysokości 18 tys. zł. Dziś jest ono warte 350 tys. zł, a raty kredytu spłacałem z czynszu najmu. Przez kolejne lata będzie dla mnie zarabiało, dlatego nie widzę sensu sprzedaży.

Kuba Midel prowadzi m.in. warsztaty rentierskie oraz kanał biznesowy na YouTubie, na którym opowiada o inwestowaniu w nieruchomości. Teraz tworzy dwunastomiesięczny mentoringowy program rentierski dla tych, którzy chcieliby wejść na rynek najmu nieruchomości. Pokaże w nim gotowe już mieszkania, które dla niego pracują, ale też kilkanaście nowych nieruchomości, które na oczach widzów przygotuje do wynajmu. – Nie trzeba kończyć studiów ekonomicznych, aby zostać rentierem, ale na pewno warto porozmawiać z praktykami. Poznać możliwe problemy, ale też korzyści i potencjał takiej działalności. Same  liczby i raporty rynkowe nie wystarczą.

Strach to zły doradca

– Odwlekanie decyzji o zakupie nieruchomości to dzisiaj najgorsza strategia. Ten rynek będzie rósł, ale będzie też rosła bariera wejścia – uważa Kuba Midel. – Nigdy w historii świata pieniądz nie był tak tani. Perspektywy rynku są  bardzo dobre. Migracja ze wsi do miast będzie rosła. A ludzie muszą gdzieś mieszkać, mieszkanie jest dobrem pierwszej potrzeby. Przewiduję, że rynek podzieli się na tych, którzy będą skazani na wynajem i na tych, którzy będą tylko powiększać swój portfel nieruchomości. Z drugiej strony najemcy będą bardziej świadomi, wynajem mieszkania nie będzie obciachem czy stanem przejściowym. Najemcy będą płacić i wymagać. Na polski rynek wejdą też duże fundusze, które będą skupować mieszkania. To już się dzieje. Ale dziś jest jeszcze ten czas, kiedy „średniak” może sobie zabezpieczyć plecy. Mieszkanie w Polsce można kupić za cenę dobrego samochodu.

Jakie są lęki związane z inwestycją w mieszkania na wynajem? – Różne. Ludzie boją się, że nie uda się wynająć mieszkania, że najemca zniszczy meble, że nie będzie płacił czynszu i nie będzie chciał się wyprowadzić – wylicza Kuba Midel. – Ale to tak, jak byśmy się bali wsiąść do auta dlatego, że zdarzają się wypadki drogowe. 99 proc. najemców zachowuje się jak normalni klienci. Owszem, mieszkanie się zużywa, ale komputer czy zastawa stołowa w domu też się zużywają, nie są wieczne. Nie boimy się wziąć kredytu na samochód, ale na mieszkanie już tak – choć przecież ono będzie pracować na spłatę rat. Ludzie chcą szybko zarobić. Większość przedsiębiorców np. traktuje firmę jak bankomat. A w przypadku nieruchomości inwestycja zwraca się zwykle po 15-20 latach. Nie wszyscy chcą czekać tak długo.

Dobrze wybrać

Główne grupy najemców to studenci, osoby pracujące i cudzoziemcy. Ta ostatnia grupa bardzo się powiększyła dwa lata temu, kiedy wybuchła wojna w Ukrainie. Ceny mocno skoczyły wówczas w górę. – Teraz ceny nieco spadły, a popyt nie pikuje już tak, jak przed dwoma laty, ale nadal jest duży – zauważa Jacek Kusiak.

Czy mieszkanie na wynajem opłaca się kupić tylko w dużym mieście? Jacek Kusiak podkreśla, że istotna jest nie wielkość rynku, ale jego... znajomość. – Trzeba zbadać rynek, sprawdzić, jak duża jest grupa potencjalnych klientów. Po prostu zrobić rozeznanie jak przy otwieraniu każdego biznesu – komentuje.

Zdaniem Kuby Midla, duże miasta są najbezpieczniejszymi rynkami, jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości, bo tu jest i będzie największy dopływ ludności. Z drugiej strony w mniejszych miastach, 50-100-tysięcznych jest dużo lepsza stopa zwrotu z inwestycji, bo mieszkania są tańsze, a czynsze wcale nie tak dużo niższe. – Na pewno jednak doradzam inwestowanie na rynkach, które znamy – potwierdza Kuba Midel. – Tam, gdzie znamy pośredników, notariuszy, ekipy remontowe, firmy sprzątające.

Czym się kierować przy wyborze mieszkania? Przede wszystkim pamiętajmy, że nie kupujemy go dla siebie czy córki. Ono ma pracować, wynajmować się, a nie czekać, aż córka dorośnie. Zastanówmy się więc, jaka jest nasza grupa docelowa i tym kierujmy się przy wyborze lokalizacji i lokalu. – Przy wyborze konkretnej nieruchomości należy kierować się przede wszystkim lokalizacją. Musi być taka, aby trafiała w potrzeby jak najszerszej grupy potencjalnych klientów – radzi Jacek Kusiak. – Czyli najlepiej blisko komunikacji miejskiej, z dobrym dojazdem do ważnych miejsc czy innych dzielnic.

Czy mieszkanie jest z rynku pierwotnego, czy wtórnego to już sprawa drugorzędna. Oczywiście, trzeba mieć świadomość, że przy rynku pierwotnym potrzebujemy pieniędzy na wykończenie mieszkania, a przy wtórnym na ewentualny remont – w zależności od stanu kupowanej nieruchomości. A co ze standardem mieszkania? Czy bardziej opłaca się przygotować je w wysokim standardzie, licząc na wyższy czynsz najmu? – Sądzę, że 80 proc. mieszkań na wynajem ma dobry, choć średni standard. Klientów, którzy szukają bardziej ekskluzywnych nieruchomości, jest jednak mniej – zauważa Jacek Kusiak. – Nie jest sztuką przeinwestować w mieszkanie i zrobić łazienkę np. za 100 tys. zł. Sztuką jest przygotować łazienkę za 20 tys. zł, tak aby wystarczyło to na 10 lat.

Najlepiej wynajmują się kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Z większymi jest już trudniej. – Najbardziej warto zainwestować w nieduże mieszkanie w dużym mieście – podsumowuje Kuba Midel.

Wybrany rynek

Marek Kowalczewski nie inwestuje w dużym mieście, ale w jego sąsiedztwie. Swoje siedem mieszkań na wynajem kupił w podwarszawskich miasteczkach, np. w Pruszkowie. – Kiedy inwestowałem, a pierwsze mieszkanie kupiłem blisko 20 lat temu, ceny były tutaj zdecydowanie niższe niż w stolicy – wspomina. – A lokalizacja w miasteczkach satelickich okazała się równie atrakcyjna, jak w samej Warszawie. W okolicy jest sporo firm, w których ludzie szukają zatrudnienia, a i dojazd do Warszawy też jest bardzo dobry.

Połowa mieszkań to kawalerki, reszta nieduże mieszkania dwupokojowe. – Takie wynajmują się najchętniej i na nich jest najlepsza stopa zwrotu – uważa Marek Kowalczewski.

Inwestuje w mieszkania z rynku wtórnego, najchętniej takie, do których w zasadzie można się wprowadzić od razu. – Najczęściej sprzedają je osoby, które odziedziczyły je po kimś i nie chcą sobie zawracać głowy najmem. Albo ci, którzy kupują inne, większe mieszkanie i potrzebują pieniędzy aby sfinansować ten zakup – dodaje nasz rozmówca.

Na początku sam w dużej mierze brał kredyty na swoje nieruchomości. Teraz stara się tylko w niewielkim zakresie posiłkować finansowaniem zewnętrznym. – Co przy rosnących w pandemii i po niej stopach procentowych okazało się dobrą strategią – podkreśla. – Choć faktem jest, że ostatnie mieszkania kupowałem przed pandemią, kiedy ceny nieruchomości jeszcze nie zaczęły tak galopować.

Standard mieszkań, jakie ma w swoim portfelu, jest raczej średni. Co do zasady są wyposażone w AGD, ale właściciel chętnie widzi zawsze najemców, którzy wprowadzają się przynajmniej w części z własnymi meblami. – Tacy z reguły zostają na dłużej – uważa Marek Kowalczewski. – Jednak w każdym mieszkaniu jest w pełni wyposażona łazienka i kuchnia, szafy w zabudowie.

W tej chwili sześć z siedmiu mieszkań wynajmują cudzoziemcy – z Ukrainy i Białorusi. Rodziny lub samotni mężczyźni. – To tak samo dobrzy najemcy, jak Polacy. Płacą regularnie, nie awanturują się i nie sprawiają kłopotów – podkreśla Marek Kowalczewski.

Biznes dobrze dopilnowany

Nie zdarzyło się, aby przy zmianie najemcy któreś z mieszkań Marka Kowalczewskiego stało puste dłużej niż dwa tygodnie. Najczęściej nowy najemca jest już gotowy do wprowadzenia się jeszcze zanim poprzedni wyniesie swoje rzeczy. Zwykle po zamieszczeniu ogłoszenia z ofertą najmu jest przynajmniej 7-8 zainteresowanych mieszkaniem.  Przy czym zmiany najemców dokonują się średnio co 3-4 lata. – A jedyni polscy najemcy, których mam obecnie, wynajmują mieszkanie już blisko 15 lat – podkreśla Marek Kowalczewski. Z najemcami od lat podpisuje umowy cywilnoprawne i to – jego zdaniem – jest wystarczająca forma. Co miesiąc wystawia faktury za najem, do tego faktury za media, które oblicza sam, na podstawie licznikowego zużycia. – Faktury dostarczam zawsze osobiście i osobiście odbieram pieniądze. Dzięki temu co miesiąc mam możliwość zajrzeć do każdego z mieszkań i sprawdzić, czy wszystko jest w porządku – zaznacza. Przyznaje, że zdarzały się sytuacje nieprzyjemne. – Raz w jednym z mieszkań, z winy najemców, zalęgły się karaluchy. Trzeba było przeprowadzić gruntowną dezynsekcję. Innym razem jeden z najemców najpierw unikał spotkania ze mną, a później zniknął, zabierając klucze i nie płacąc trzymiesięcznego czynszu – przyznaje Marek Kowalczewski. – W tym drugim przypadku zgłosiłem sprawę na policję, ale bez żadnych efektów. Część długu pokryła kaucja. Jednak to były sporadyczne przypadki, na przestrzeni tych prawie 20 lat.

Trzeba przy tym podkreślić, że wynajem nie jest dla Marka Kowalczewskiego jedynym źródłem dochodu. – Przez cały czas pracuję, i to całkiem sporo. Mieszkania są dla mnie zabezpieczeniem na emeryturę. Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą i z tego emeryturę będę miał głodową. Musiałem więc po prostu zadbać o przyszłość swoją i rodziny – mówi.

Złote zasady wynajmującego

Najtrudniejszy przy inwestycji w mieszkanie na wynajem jest pierwszy okres: starania o kredyt, potem remont, poszukiwania ekip, wydatki na materiały, wyposażenie, fachowców. Później widzimy już efekty naszej inwestycji, w postaci wpływów na konto.

Jacek Kusiak ocenia, że ok. 80 proc. osób zajmujących się wynajmem mieszkań podchodzi do tego profesjonalnie i zna zasady rządzące rynkiem. – To przeważanie osoby, które zajmują się już wynajmem na większą skalę. Np. do naszego stowarzyszenia przystępują wynajmujący, którzy mają od czterech mieszkań wzwyż, niektórzy po 10, 20 i więcej – mówi. – Natomiast ci, którzy mają jedno mieszkanie, przysłowiowo „po babci”, nie mają wypracowanych schematów postępowania i niestety często wpadają w tarapaty.

Potwierdza to Kuba Midel. – Drobni wynajmujący mają zwykle najwięcej problemów, bo nie podchodzą do sprawy profesjonalnie. A jeśli dostali mieszkanie w spadku, to też kompletnie nie doceniają jego wartości. Wolą je sprzedać za 700 tys. zł, niż co miesiąc dostawać 2 tys. zł z najmu – mówi Kuba Midel. – Poza tym dochodzą do wniosku, że z najmem więcej jest zachodu niż korzyści. Dlatego uważam, że takie osoby raczej będą się pozbywać nieruchomości. Ktoś, kto zajmuje się najmem profesjonalnie, kto sam inwestuje w mieszkania, dba o nie bardziej i bardziej świadomie podchodzi do tej formy zarabiania.

Stowarzyszenie Mieszkanicznik propaguje pięć złotych zasad postępowania, które pozwolą właścicielom bezpiecznie wynajmować mieszkania. To odpowiednia selekcja najemców, dobrze sformułowana umowa najmu, pobieranie kaucji, szybka reakcja w sytuacjach problemowych oraz poszerzanie wiedzy i kontaktów branżowych.

Selekcja i dobra umowa

Zdaniem Jacka Kusiaka odpowiednia selekcja najemców to 80 proc. sukcesu. Prezes stowarzyszenia Mieszkanicznik zaleca, aby przygotować check listę pytań, które pozwolą sprawdzić, czy kandydat na najemcę to na pewno uczciwa i rzetelna osoba i czy nie przysporzy nam kłopotów. Warto pytać m.in. o to, dlaczego najemca zmienia mieszkanie, czy będzie mieszkał sam, czy z kimś, na jak długo chce się wprowadzić, czy ma zwierzęta, gdzie pracuje. – Liczą się odpowiedzi, ale też reakcje drugiej strony, z których można wiele wyczytać – podkreśla Jacek Kusiak. – Dla mnie dyskwalifikujące jest, jeżeli potencjalny najemca prosi, aby rozłożyć mu na raty kaucję. Skoro już na początku ma problem z wypłacalnością, to później może być tak samo lub gorzej.

Kolejna ze złotych zasad mówi o odpowiednim sformułowaniu umowy najmu. Powinna być napisana językiem zrozumiałym dla obu stron. Niektórzy decydują się na notarialne umowy najmu okazjonalnego, ale Jacek Kusiak uważa, że nie jest to konieczne. – Wystarczy dobrze spisana umowa cywilnoprawna, ja takie właśnie stosuję – mówi. – Są jednak pewne elementy, które taka umowa musi zawierać.

Na przykład jak najwięcej danych osobowych najemcy. Nie tylko nazwisko i PESEL, ale też adres stałego zameldowania, numery telefonu do członków rodziny czy do pracy. Chodzi oto, aby w razie ewentualnych problemów łatwiej było taką osobę odnaleźć. – W umowie oczywiście powinny być wyszczególnione wszelkie opłaty, jakie ponosi najemca, terminy ich dokonywania, ewentualne kary za przekroczenie terminów – wylicza prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Także obowiązki wynajmującego i najemcy, kwestie dotyczące użytkowania mieszkania, jak np. podnajem, posiadanie zwierząt, palenie papierosów, zakres remontów czy napraw, które może w mieszkaniu robić najemca, okoliczności w jakich właściciel może wejść do mieszkania, okres wypowiedzenia, klauzula RODO, załącznik zawierający spis wyposażenia. – Podpisując umowę, obie strony stają się partnerami biznesowymi. Najemca musi też widzieć, że ma do czynienia z profesjonalistą – podkreśla Jacek Kusiak.

Stowarzyszenie Mieszkanicznik zdecydowanie odradza podpisywanie umów na czas nieokreślony. – Taka umowa utrudnia i przedłuża procedury w przypadku, jeśli chcemy, aby najemca się wyprowadził. Np. w przypadku, gdy ma zaległości w opłatach. Wystarczy, że wpłaci nawet drobną kwotę i już wydłuża mu to możliwość dalszego mieszkania, nawet jeśli mamy okres wypowiedzenia – wyjaśnia Jacek Kusiak. – Natomiast przy umowie na czas określony, wraz z upływem jej terminu najemca jest zobowiązany do wyprowadzenia się.

Trzymaj rękę na pulsie

Trzecia złota zasada Mieszkanicznika to kaucja zwrotna, pobierana przy podpisaniu umowy najmu, na poczet ewentualnych szkód czy zaległości z opłatami. – Kaucja może być w wysokości miesięcznego czynszu najmu albo nawet dwóch czy trzech – podkreśla Jacek Kusiak. – Wszystko zależy od tego, kim jest najemca. Studenta raczej nie będzie stać na wysoką kaucję. Ale jeśli mamy do czynienia z osobą, która budzi jakieś nasze wątpliwości albo z cudzoziemcami, których nie do końca da się zweryfikować, to lepiej zabezpieczyć się wyższą kaucją.

Szybkość reakcji, która według stowarzyszenia Mieszkanicznik powinna być następną obligatoryjną cechą najemcy dotyczy np. sytuacji braku wpłat w terminie. – Powinniśmy reagować nawet na jeden dzień opóźnienia – radzi Jacek Kusiak. – Najemca musi wiedzieć, że tego pilnujemy. Bo jeżeli jest oszustem, to będzie w ten sposób testował naszą cierpliwość. Najpierw opóźnienie będzie wynosiło kilka dni, później miesiąc, a na koniec kilka miesięcy. W efekcie zaległości zrobią się gigantyczne.

Ostatnia ze złotych zasad to: wiedza, ludzie, kontakty i wzajemne wsparcie. Chodzi o bieżące doszkalanie się w zakresie, który jest nam potrzebny przy czerpaniu zysków z najmu (np. zarządzanie nieruchomościami, księgowość), znajomość aktualnych przepisów. – Ale też utrzymywanie kontaktów z osobami, które mają duże doświadczenie na tym rynku i mogą pomóc rozwiązać ewentualne problemy. Od tego m.in. jest nasze stowarzyszenie – podkreśla prezes Mieszkanicznika. – Mamy 22 tys. członków i sympatyków, którzy w  sumie zarządzają 100 tys. nieruchomości

Zyski i ryzyka

Ceny najmu zależą oczywiście od konkretnego rynku – jego atrakcyjności, podaży mieszkań itd. Według danych Otodom Analytics w styczniu tego roku za najem małego mieszkania (do 40 mkw.) w Warszawie trzeba było zapłacić średnio 3 tys. zł. Cena wzrosła w ciągu roku o 5,3 proc. Czynsz najmu takiego samego mieszkania w Krakowie to 2,1 tys. zł (wzrost r/r o 7,8 proc.), a w Łodzi 1,7 tys. zł (spadek r/r o 6,3 proc.).

Ile można zarobić na nieruchomościach? Według Jacka Kusiaka, roczna stopa zwrotu z wynajmu to 6-7 proc. Z kolei Kuba Midel podaje widełki 4-8 proc. Ale zarabiać można też na sprzedaży – co biorąc pod uwagę wzrost cen nieruchomości, może być bardzo opłacalne. Prezes Mieszkanicznika uważa, że pięć wynajmowanych mieszkań może przynieść dochód netto porównywalny z pracą na etacie. – Warto wówczas pomyśleć o tym, aby zoptymalizować biznes i założyć np. własną firmę zarządzającą nieruchomościami. Albo może oddać mieszkania w zarządzanie agencji – mówi Jacek Kusiak.

Kuba Midel poleca nieruchomości jako dodatkowe źródło dochodu. – Mając 5-10 mieszkań, można zacząć myśleć o tym, aby żyć z najmu, ale według mnie nieruchomości lepiej traktować jako dodatkowe źródło dochodu – podkreśla Kuba Midel. – Zabezpieczenie, które pozwoli nam wykonywać jednocześnie taką pracę, jaką lubimy, zoptymalizować nasze życie. Nieruchomości są dziś warte miliony. Dlatego warto, oprócz budowania firmy, budować też swój majątek w tej formie. W razie potrzeby mieszkanie łatwiej sprzedać niż firmę. Uważam, że nieruchomości to jedyny biznes, który nas przeżyje i który będą chciały odziedziczyć nasze dzieci.

Jednak rynek nieruchomości ma też swoje ryzyka i zagrożenia. – Po pierwsze możemy nie trafić z lokalizacją albo trafić na uciążliwych sąsiadów, co będzie utrudniało wynajęcie. A jeśli mieszkanie stoi puste, nie dość że na nim nie zarabiamy, to musimy jeszcze ponosić koszty jego utrzymania – wylicza Jacek Kusiak.

Musimy założyć, że średnio przez 1-2 miesiące w roku mieszkanie może być niewynajęte. Kolejna kwestia to częste ostatnio podwyżki czynszu, które obniżają rentowność inwestycji. Ryzykiem są również stopy procentowe, które mogą nagle pójść w górę, jak to się stało w pandemii i skoczyć z 1 tys. zł do 3 tys. Trzeba więc liczyć się z faktem, że mogą być momenty, kiedy się nie zarabia, a nawet dokłada. Jak w każdym biznesie. Dlatego inwestycję w nieruchomość na wynajem trzeba dokładnie skalkulować, aby nie okazała się nierentowna.