Inwestujemy w akademiki z kontenerów

Jak wynika z raportu opracowanego przez Metropolitan Investment, obecnie w Polsce studiuje około 1,35 mln osób. Coraz większy odsetek tej grupy stanowią żacy z zagranicy, głównie z Ukrainy i Białorusi, ale także Europy Zachodniej i Azji. 
– Nieporównywalnie niższe koszty edukacji wyższej w Polsce i wysoki poziom kształcenia czynią nasz kraj atrakcyjny w oczach zagranicznej młodzieży, zwłaszcza zachodniej, gdzie większość uczelni jest płatna. Dodatkowo wzrost zamożności krajów wschodnich stwarza ich obywatelom większe możliwości wysłania dzieci na studia za granicę – mówi Piotr Wojda, prezes spółki Dormicube.com.

Ze względu na znaczną odległość od rodzinnego miejsca zamieszkania praktycznie wszyscy studenci, bez względu na wybrany tryb studiów, będą poszukiwać zakwaterowania w miejscu nauki. Część z nich z pewnością zdecyduje się na wynajem pokoju lub mieszkania, jednak gros, ze względu na ograniczone możliwości finansowe, będzie starać się o miejsce w akademiku. Wielu z nich odejdzie jednak z kwitkiem.
– Mimo bardzo dużych potrzeb w zakresie zakwaterowania studentów liczba dostępnych miejsc w stosunku do liczby studentów jest bardzo niska. Uczelnie i prywatne akademiki mają możliwość zapewnić akomodację tylko około 15 proc. studentów – mówi Robert Jaś, wiceprezes Metropolitan Investment.

Wypełnić lukę 

Niewystarczająca liczba miejsc w akademikach działających w Polsce oraz dynamiczny przyrost liczby zagranicznych studentów stwarzają dobrą okazję dla sektora prywatnego, który może wypełnić lukę pomiędzy popytem a podażą przestrzeni dla studentów. Pierwszych graczy, którzy dostrzegli szansę na pomnożenie kapitału w tym segmencie, już widać. Część z nich, jak Griffin Real Estate poprzez spółkę Student Depot inwestują w prywatne akademiki, jednak swój model inwestycyjny opierają na długoterminowym najmie bez zmiany struktury właścicielskiej. Inny model oferują spółki Metropolitan Investment i Dormicubes.pl. 

W 2018 roku Metropolitan Investment oddał do użytku dwa akademiki o podwyższonym standardzie w Gdańsku. Jeden z nich, Gdański Harward, spółka przeznaczyła dla prywatnych inwestorów. W zamian za zakup pokoju za przykładowe 200 tys. zł  oraz oddanie go na wynajem, Metropolitan Investment zaoferował co najmniej 7 proc. zysku rocznie. Oferta okazała się strzałem w dziesiątkę – 90 proc. z 60 lokali dostępnych w Gdańskim Harwardzie sprzedało się na pniu. Także wśród studentów obiekt został już zauważony.

Duże zainteresowanie wśród studentów stało się bodźcem do ponownej weryfikacji czynszów za wynajem pokoju w gdańskim akademiku. Niewykluczone, że pierwotnie ustalony czynsz na poziomie 1 tys. zł za pokój jednoosobowy zostanie podniesiony do 300-400 euro za miesiąc, co oznacza większy zysk dla inwestorów. 
– Zainteresowanie gdańskim akademikiem przerosło nasze oczekiwania. Obecnie obserwujemy kilka lokalizacji w Krakowie i Warszawie, jednak przed podjęciem ostatecznej decyzji inwestycyjnej bardzo szczegółowo analizujemy wszystkie wskaźniki. W ostatnim czasie mocno wzrosły koszty inwestycyjne w zakresie realizacji deweloperskich, dlatego rozważnie dobieramy projekty, tak aby miały potencjał zarówno dla nas, jak i dla inwestorów – mówi Robert Jaś.  

Kontener dla studenta

Podobny model inwestycyjny, ale na nieco innym produkcie, oferuje spółka Dormicube.com, która chce wejść na rynek z kontenerami mieszkalnymi, które zamierza wynajmować studentom.
– Dotychczasowe doświadczenia w prowadzeniu akademików pokazują nam, że jest to przyszłościowy i dochodowy sektor do inwestowania. Niestety, liczba nieruchomości, które odpowiadają na potrzeby studentów – bliskość uczelni oraz dobra infrastruktura – jest stosunkowo niewiele. Dlatego też postanowiliśmy poszukać komfortowej alternatywy dla nieruchomości i znaleźliśmy ją na Zachodzie, gdzie budownictwo modułowe jest popularne od około 20 lat – mówi Piotr Wojda, prezes spółki Dormicube.com. 
Jak podaje Wojda, zabudowa kontenerowa jest dwukrotnie, a nawet trzykrotnie tańsza niż tradycyjne budownictwo, w zależności od zastosowanej technologii, która pozwala na zabudowę działek tymczasowo. Budownictwo kontenerowe jest w pełni skalowane, co oznacza, że można je dostosowywać zależnie od popytu. 
– Kiedy popyt jest duży, w dowolnym momencie można postawić dodatkowe kontenery, zaś w przypadku małego zapotrzebowania na zakwaterowanie można zredukować liczbę kontenerów i przetransportować je w miejsce, gdzie popyt jest wyższy – wyjaśnia Piotr Wojda. 

W pierwszym etapie inwestycji spółka zamierza postawić 250 kontenerów w Warszawie (49 jednoosobowych i ponad 200 dwuosobowych). Najpierw jednak musi znaleźć inwestorów. Aby nim zostać, wystarczy 50 tys. zł – tyle bowiem kosztuje zakup jednego kontenera. W zamian pomysłodawca biznesu oferuje 10-procentową stopę zwrotu przy 90-procentowym obłożeniu kontenerowych akademików. Jeśli obłożenie będzie wyższe, mojakademik.pl, podobnie jak Metropolitan Investment, podzieli się z inwestorami zyskiem 50/50. Przewidywany czas zwrotu inwestycji to trzy lata. 

Wolnostojąca kawalerka

Kontenery oferowane przez mojakademik.pl wykonane będą z wysokiej jakości materiałów, które zapewnią komfort mieszkania niezależnie od temperatury panującej na zewnątrz. Każdy z nich będzie miał około 27 m², węzeł sanitarny, aneks kuchenny oraz sypialnię. Czynsze w kontenerowym kampusie będą zaczynały się od 800 zł za miejsce w dwuosobowym module.  
– W Polsce budownictwo kontenerowe wywołuje pejoratywne skojarzenia, gdyż kojarzy się głównie  z budowami. Nasze moduły będę oferować warunki odpowiadającej standardowej kawalerce. Kluczowe jest więc przełamanie stereotypów w Polsce i otwarcie się na nowe rozwiązania – mówi Piotr Wojda. 
Prezes mojakademik.pl nie wyklucza wejścia z budownictwem kontenerowym do innych miast na zasadzie franczyzy. Konkretne warunki współpracy nie są jeszcze znane, wiadomo jednak, że franczyzobiorca otrzyma know-how, pomoc w negocjacjach stawek zakupu kontenerów u producenta, bezpłatne doradztwo w zakresie planu architektonicznego, a także w zakresie nawiązywania współpracy z uczelniami, a ci, którzy nie mają doświadczenia w zrządzaniu akademikiem, dodatkowe wsparcie. 

Nie tylko domy studenta

Prywatne akademiki to niejedyna opcja inwestowania na rynku nieruchomości. Osoby chcące ulokować kapitał do wyboru mają także m.in. zakup mieszkania na wynajem albo pokoju w aparthotelu (kompleks mieszkań, który w zakresie sposobu ich wynajmowania funkcjonuje jak hotel – przyp. red.), który podobnie jak pokój w akademiku, wynajmą. 
– Niskie oprocentowanie lokat motywuje wiele osób do zakupu i wynajmu mieszkania. Niestety, średni zysk odnotowywany w inwestycjach tego rodzaju wynosi zaledwie około 4 proc. – mówi Piotr Wojda. 
Na większe benefity można liczyć w segmencie aparthoteli, gdzie sprzedający pokoje oferują nawet 8-procentową stopę zwrotu. Czy warto więc inwestować w akademiki, skoro na pokojach przeznaczanych dla turystów można zarobić więcej? Zależy, na jakie ryzyko może pozwolić sobie inwestor. 
– Z punktu widzenia rynkowego akademik cechuje się mniejszą zmiennością w popycie, ale i niższą rentownością. Inwestycje hotelowe z kolei dzięki temu, że charakteryzują się większą zmiennością, dają większą stopę zwrotu. Trzeba bowiem mieć na uwadze modę na kierunki turystyczne i wybierać inwestycje w takich miejscach, gdzie ruch turystyczny utrzymuje się stale – wyjaśnia Robert Jaś, wiceprezes Metropolitan Investment (spółka prócz akademików równocześnie realizuje aparthotel w Zakopanem). 

Nieruchomości stanowią coraz atrakcyjniejszą opcję lokowania kapitału przez inwestorów indywidualnych. Akademiki prywatne dopiero pojawiają się w ich świadomości, jednak niewykluczone, że dzięki kilkuprocentowym stopom zwrotu pokój dla studenta stanie się pożądanym produktem w portfelu inwestycyjnym.

Artykuł pochodzi z numeru 8-2019 miesięcznika "Własny Biznes FRANCHISING".